La sicurezza negli ambienti condominiali è un obbligo che deriva da un insieme di articoli del Codice civile, Codice penale e dalle numerose sentenze della Corte di Cassazione.
L’amministratore di Condominio assume nel proprio mandato la posizione di Garanzia, ovvero è il soggetto che ha l’obbligo giuridico di impedire un evento.
Attraverso la Relazione Tecnica e il Dossier Sicurezza Condomini l’amministratore è in grado di conoscere a fondo lo stato dell’edifico e pianificare gli interventi necessari.
In caso di incidente, che comporta danni alle persone o alle cose, l’amministratore deve essere sempre in grado di dimostrare – durante il procedimento civile o penale – la propria diligenza e perizia affinché non abbia responsabilità personali sull’accaduto.
Senza un adeguato strumento di analisi della sicurezza condominiale questo risulta più difficile.
Occorre verificare con quale contratto di lavoro è assunto il dipendente. Se il lavoratore non rientra nel CCNL per dipendenti da proprietari di fabbricati l’amministratore è tenuto a realizzare il DVR (Documento Valutazione Rischi) ai sensi del D.L.vo 81/08.
In caso contrario non è tenuto a formalizzare la valutazione dei rischi ma ad effettuare l’analisi. In entrambi i casi è obbligatoria la formazione, la consegna dei dpi e di attrezzature conformi alla normativa vigente.
Occorre sempre verificare ogni serramento del condominio che ha parti in vetro (finestre, porte, vetrate, portefinestre, ecc.) in quanto la loro rottura, spesso fortuita, è la principale causa d’infortunio grave.
Di conseguenza è obbligatorio sostituire i vetri non conformi se installati dopo il 1995; si consiglia tuttavia di sostituire sempre i vetri che risultano non sicuri, indipendentemente dal periodo di montaggio.
In alternativa occorre prevedere misure alternative e segnalare la presenza del pericolo grave e imminente.
Accertare lo stato delle aree di accesso alle cantine e del sottotetto consente di escludere la presenza di ostacoli, superfici instabili o scivolose, ribassamenti, vetri insicuri, impianti elettrici pericolosi, accatastamenti di materiali combustibili o pericolosi.
Inoltre, permette di valutare i vani eventualmente destinati ad alloggiare contatori elettrici e contatori gas, così da annotare le condizioni di sicurezza, la pulizia, e la presenza della segnaletica.
Si tratta di una valutazione complessiva degli spazi esterni condominiali, nella quale andranno evidenziate le situazioni in cui emerge un rischio.
Il cortile presenta diversi pericoli quindi per comodità viene suddiviso in area verde, parcheggi, area giochi e area ecologica. In esse viene valutata la percorribilità, il transito vetture, le cadute dall’alto o gli scivolamenti, la visibilità, la funzionalità dei cancelli, la presenza di alberi.
Una particolare attenzione va data alle aree attrezzate per ragazzi poiché in questi casi l’amministratore di condominio ha il compito di verificare con grande attenzione che lo spazio e le attrezzature siano prive di pericoli.
Per quanto riguarda le autorimesse la valutazione considera molti aspetti, i principali sono: il percorso stradale, il percorso pedonale, la segnaletica orizzontale e a parete, il tipo di suolo e di gradini, le vie di esodo, l’illuminazione, la presenza di ostacoli, i mezzi antincendio.
No, attraverso il Dossier Sicurezza Condomini si fa una pre-analisi che prende in esame le caratteristiche dell’immobile. Se in questa fase vengono riscontrati materiali sospetti si consiglierà di procedere con la valutazione propriamente detta, ovvero censimento e mappatura, ispezioni visive e a strappo. È obbligatorio intervenire subito in caso di pericolo grave e imminente.
As soon as possible… Non appena riceve il mandato di rappresentanza in un condominio con dipendenti non rientranti nel CCNL – proprietari di fabbricati, l’amministratore deve attivarsi immediatamente per poter effettuare l’analisi e la redazione del DVR.
No, si può anche conservare in forma telematica e Protetto® da all’amministratore l’accesso a un sistema Cloud.
Il DVR è uno strumento dinamico per l’amministratore e deve essere aggiornato in caso di variazione dei pericoli/rischi, di una nuova assunzione, di nuove mansioni, di
nuove attrezzature o materiali utilizzati.
Secondo il D.L.vo 81/08 occorre redigere il DUVRI (Documento Unico di Valutazione dei Rischi Interferenziali) nei casi in cui vi siano attività lavorative presso il condominio e contemporaneamente siano assunti dipendenti rientranti nel CCNL – proprietari di fabbricati.
In tutti gli altri casi è necessaria, comunque, la vigilanza da parte dell’amministratore, la redazione di un documento che illustra i rischi presenti nel condominio e la conseguente collaborazione con le aziende che eseguono i lavori.